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农村房屋拆迁存在的问题

来源:互联网 作者:拆迁律师 发布时间:2020-12-22 阅读量:0

    随着工业化进程,大批农民的房屋需要拆迁。房屋是绝大多数的老百姓安身立命的地方,是其最重要的财产之一,也是其保护自己人身安全甚至其它人权的重要载体,正如十八世纪中叶英国首相所说的:“穷人的茅舍风能进,雨能进,国王不能进。”但是农村房屋拆迁中,由于拆迁管理工作不到位,拆迁法律与补偿标准机构不完善,行政载决和强制执行不规范适合,被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等原因,引起大量的农村房屋拆迁法律纠纷:


  一、农村房屋拆迁没有直接的法律法规和规章可循
  我国没有对农村房屋拆迁的一个专门法律和规章,仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。
       农村房屋拆迁主要是集体土地的房屋拆迁。在适用法律上,农村房屋拆迁的适用法律是《中华人民共和国土地管理法》,房屋拆迁只作为征地过程中地上附属物补偿的一个部分。
       1、在拆迁主体上,农村房屋拆迁的主体是政府(划拔土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门);
       2、在安置方式上,农村房屋拆迁目前采用迁建安置、调产安置和货币补偿三种方式;
       3、在补偿标准上,农村房屋拆迁的土地性质在于是集体土地,不能进入市场,因而在补偿过程中,城市房屋拆迁可以按市场来操作,而农村房屋拆迁只能按实补偿(评价按重置价结合成新率进行评价),同时由于农村有许多房屋都是他们老一辈人在此地建筑的房屋,没有房屋产权证,当房屋拆迁时,他们就没有武器来要求补偿。房屋拆迁主要根据《中华人民共和国土地管理法》,同时,许多房屋都是祖屋,没有房产证,农村房屋拆迁过程中没有相应和直接的法律和规章作为后盾,给农村房屋拆迁工作增加了难度,也让农民保障自身利益没有法律武器。

  长期以来,农村房屋拆迁处于无法可依的状态,对农民房屋的私有财产权,一直采取忽略或放任态度,在可见的法律法规中,房屋仅被包含在“附属物”之中,严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时,没有严格依照国有土地上的房屋拆迁补偿办法进行,有的甚至连参照的资格都没有,只是由当地政府按地方性法规、及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。农民公平受偿权利在法律上就受到了不当的限制,把本该由上位法保护的农民的合法财产权,移位于下位法,这种法律的移位或使用不当,是我国法律的一大漏洞。

  二、农村中农民法律知识缺乏,维权意识不强
  由于农村受教育程度广泛不高,对政府有关单位与开发商的口头承诺较易相信,没有签定任何安置补偿协议或签订不合理的安置补偿协议,一旦农民的房屋被拆迁后就将农民的利益置之度外。而会拿起法律武器来争取自己的合法权利的村民很少。

  三、补偿范围较窄
  1、我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿,事实上被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。
       2、农民在拆迁过程中不仅失了房屋,连生活和工作都会受到不同程度的损害。有的村民还要另寻生存地点,使其生活和就业的成本增加。
       3、许多村民的房屋被拆迁后,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然给村民带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定的金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却没有此项规定。

  四、补偿安置不到位与不合理
  1、部分单位对土地实行征用,在安置房屋还没有建设好的情况下,对农村房屋实施拆迁,承诺安置房屋建设好就马上迁入。但政府有关部门和开发商让农民迁出后就不再认帐了,使农民失地,失房,失去生活来源。
  2、部分农民拆迁户安置好房屋的,没有得到有关养老保险与医疗保障,只是作一次性补偿,没有为农民日后的生活提供必须的安排,由于农民不能再耕作和搞些农村副业,使农民基本生活得不到提高,反而比前更差。
  3、由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足,使农民的补偿资金不能及时到位,给农民带来很大的困难,生活来源中断,连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失,如子女入学问题,生活成本增加(交通,管理费,就医等),都困扰着农民被拆迁户。
       4、在房屋安置补偿过程中,通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析,可发现,在农村房屋拆迁补偿上,存在着一种过分地看重硬性标准的倾向,实际工作中严重脱离“以人为本”的原则,取而代之的是“以硬件为本”。在住房安置上,根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积,同时结合原住房面积的大小来折算,如果没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迁房屋中弱势群体(老人,残疾等),则只是统一给予安排,领取到政府给予的最低生活保障金,采用一刀切方法,有悖于为人民服务的宗旨。

  五、补偿费用和标准偏低。
       1、政府直接规定拆迁的补偿费用和标准,未进行房产评估;
       2、不与被拆迁户进行协商或进行协商没达成补偿协议的情况下通过强制拆迁等手段达到拆迁目的。

  六、政府自利行为日益显现,出现利益部门化。
       农村房屋拆迁,政府已经不单纯是管理者,它的权力已经延伸到对公共资源的商业运作。如在土地征用房屋拆迁上,政府部门不顾农民的利益,高价出让土地,低价征用农民土地,征地时尽可能压低土地和拆迁房屋的补偿费用,从中取得高额差价,使农民得不到应有的补偿。
  在农村房屋拆迁的实际操作过程中,上下级政府是层层转授行政权,由中央传达下来到了实施层即当地政府,农民拆迁户并没有享受到应有的权利,使农民房屋拆迁补偿得不到保障。按照土地管理法等有关法律规定,对农地征用的补偿办法由国务院规定,国务院授权给省级政府作出相应的实施细则,省级政府又授权给市、县级政府,把本应由上级政府行使的权力层层下放,本无权制定补偿标准的基层政府及有关部门,可以行使文件、命令、通知等任意处分农民的财产。

  1、转授权力的结果导致地方政府各自为政,拆迁补偿标准高低无据,拆迁补偿工作失范。
  2、行政权力过大。我国是一个有着浓厚的行政干预色彩的国家,行政权力无所不在。按照宪法和《立法法》的有关规定,政府无权制定拆迁的行政法规和规章。在农村房屋拆迁中,房屋拆迁部门不得作为拆迁人,但有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由,仍强行介入平等主体(拆迁户与被拆迁户)之间的交易活动,它们由一个直接行政权力的机构,摇身一变成为直接拆迁人,政府及其工作部门这种集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身的做法是不公平的;同时,政府行为缺乏法律边界,在拆迁补偿和安置方案不落实,人为降低补偿安置标准,与农民没有达成协议的情况下,便以公共利益为借口,直接行使强制拆迁权,严重侵犯农民的利益。

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贾昆明

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