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集体土地房屋拆迁补偿

来源:互联网 作者:拆迁律师 发布时间:2020-11-13 阅读量:2

  在实际工作中,集体土地房屋拆迁补偿/安置形成了货币补偿、实物补偿、异地重建和资本化补偿等多种方式及N个补偿公式。本课题在集中各地现行公式之优点的基础上,对天津原有公式进行了修正,提出了新的公式,并对新公式进行了政策依据解说。
巴中市恩阳区建设项目征收集体土地拆迁安置补偿实施方案
一、总则
第一条 为确保恩阳区建设项目征地拆迁补偿和安置工作的顺利实施,切实维护农村集体经济组织和人民群众的合法利益,进一步做好被征地农民社会保障工作,依据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律,结合我区实际,制订本实施方案。
第二条 征地拆迁补偿安置工作由建设项目征地拆迁领导小组统一领导,建设项目征地拆迁领导小组办公室负责指导协调。
第三条 发改、人社、规划、住建、国土、交通、民政、公安、农发、水务、统计、房管、电力等部门应按照各自职能职责,参与做好征地拆迁补偿安置工作。
第四条 乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、村(居)民小组,依照有关规定,具体负责安置符合条件的被征地农业人员土地补偿费和安置补助费的管理、分配、使用,调整承包土地,协调落实拆迁户房屋拆除、过渡安排和新建房宅基地,按时交付土地,协调处理建设过程中的用地问题,确保建设项目顺利实施。
集体经济组织土地全部被征收的,统建拆迁安置房由区住建部门为实施主体,并会同区级相关部门按程序统一组织、统一规划、统一建设、统一分配、业主管理。
第五条 征地拆迁补偿安置应当坚持依法、公开、公平、公正的原则,严格按法定程序,实行征收土地公告制度、征地补偿安置公告制度、补偿补助安置公示和结果公布制度。
第六条 征地范围以勘测定界图确定的征地红线为准。
第七条 集体土地征收主体为区人民政府,安置补偿实施主体为区国土部门,实施拆迁主体为被征收地乡(镇)人民政府。
第八条 城市规划区以市政府审批的恩阳区城市规划为准。建设项目征收集体土地,登记时以土地利用现状为准。
二、土地征收程序
第九条 实物清点登记程序:
(一)区人民政府发布征地公告。
(二)建设项目所在地乡(镇)人民政府或区级部门开展实物清点工作。
(三)由权利人申报登记,相关乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、村(居)民小组审核,各相关职能部门确认登记上报。
(四)巴中市国土资源局恩阳分局编制征收土地及实物补偿安置实施方案,并报区政府批准。
(五)巴中市国土资源局恩阳分局发布《补偿安置实施方案》公告。
(六)巴中市国土资源局恩阳分局会同乡镇、相关部门组织被征地单位群众对征收补偿安置方案和社会保障方案举行听证。
(七)建设项目所在地乡(镇)人民政府与被征收单位或个人签订征收安置补偿协议书。
(八)兑付征收费用,落实补偿安置。
(九)巴中市国土资源局恩阳分局发布交地通知,被征收单位或个人交付土地。
三、登记的范围、内容和要求
第十条 登记范围和内容:项目建设划定区域内的土地及地上的各类青苗、林(果)木、塘库、杆管线、道路、沟渠、坟墓、水井及其他附属物设施名称、类型、规格、数量等,房屋等建(构)筑物占地面积、建筑面积、结构、建修时间、使用情况。
征地红线外的土地及附属物一律不予登记。
第十一条 征收集体土地总面积以实际勘测面积为依据计算(以组为单位)。登记耕地面积以征地拆迁小组现场逐块勘丈数据为准。
第十二条 耕地登记
(一)下列情形登记为耕地:
1.常年种植农作物的土地;
2.园地、微水池、囤水田等;
3.其它应登记为耕地的土地。
(二)下列情形不得登记为耕地:
1.田埂、道路、沟渠等;
2.退耕还林的土地;
3.荒芜两年以上的土地;
4.其它不应登记为耕地的土地。
第十三条 房屋登记
(一)下列情形应予登记:
1.有《集体土地使用权证》或《房屋所有权证》的房屋;
2.经批准获得土地使用权,但未办理产权的房屋;
3.未经批准占地建设,但经相关部门处罚并缴清相应费用的房屋;
4.当地居民继承祖辈遗留的房屋,无产权“两证”的房屋;
5.当地居民因住房困难,登记前(一年含一年以上)经基层组织同意并收取相关费用后建修的房屋;
6.新农村风貌建设规划范围内的房屋;
7.其它应当予以登记的内容。
(二)有下列情形之一的不予登记:
1.发布预征地公告之日起违反规定建设的建(构)筑物及临时设施;
2.在建(构)筑物上或依附于建(构)筑物违法搭建的彩钢棚、雨棚或商品房;
3.占用公共通道违法搭建的建(构)筑物;
4.在院坝、天井中搭建的建(构)筑物;
5.根据影像资料,证实属未经批准擅自修建的建构筑物;
6.仅与当地村(居)或农户签定租地协议,未经行政主管部门批准,擅自在所租用的土地上修建的建(构)筑物;
7.超过批准期限的临时建筑;
8.被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房,但未按规定拆除原有宅基地用房的;
9.其它不予登记的内容。
(三)登记的房屋及建(构)物应具备以下条件:
1.具有上盖;
2.具有维护物;
3.结构牢固,属永久性建筑;
4.前后墙平均层高2.2米以上(含2.2米)。
(四)房屋建筑面积计算方式:
1.具有以下情形的全部计算建筑面积:
(1)层高在2.2米以上(含2.2米)的单层房屋(含猪牛圈舍);
(2)按规划设计的全封闭阳台、通廊、挑楼,白水柱以内。
2.下列情形减半计算建筑面积:
(1)与房屋相连有上盖有柱三面无墙体、未封闭的走廊、屋檐,白水柱以外至滴水其面积按减半计算;
(2)未封闭的阳台;
(3)无顶盖的室外楼梯;
(4)砖木砖纤结构及土墙房中的楼层最高处低于2.2米但最低处高于1.2米的建筑(含猪牛圈舍)。
(五)房屋面积按照提供的合法的集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积进行登记。
因正当理由确实无法提供集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件的,集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的,按照国土、规划等部门按国家规范要求勘丈后认定的面积登记。
被拆迁人在拆迁范围内有多处合法住房的,其住宅用房建筑面积实行合并计算。
被拆迁人在拆迁范围外另有集体土地住宅用房的,在适用低限安置标准时,应当合并计算其住宅用房建筑面积。
第十四条 被拆迁户房屋具有营业执照、生产经营许可证、税务登记证、卫生许可证等具备经营性用房性质的房屋(临街一楼门市),其补偿标准按同类结构住房补偿标准执行,勘丈登记时按主体建筑面积的1.5倍计算。
第十五条 林木登记
(一)成片林(单块面积在0.5亩以上)面积登记方式:成片用材林木按实有面积登记,薪炭林和灌木林按实有面积的0.5倍登记,防护林按实有面积的2倍登记,特殊用材林按实有面积的3倍登记。
(二)单块面积在0.5亩以下的,按零星用材林逐根登记。
(三)苗圃按实有面积登记,并确定苗圃种类(用材林或经济林等)。
(四)零星林木实行单株登记,并明确单株胸径尺寸。
(五)合理密植的果树、木本药材实行单株登记,并明确单株果树、木本药材的老化、盛产、初产、幼苗等规格。
(六)合理密植木本花卉按单株登记,并明确花卉的树径、冠高、冠幅、枝数等规格;草本花卉单株按每窝登记,成片的按面积登记(单位为㎡)。
(七)不合理密植的果树(仅限公告发布前种植的),挂果树按实有株数登记,幼树苗一律按面积登记。
(八)竹类按种类依据重量登记。
(九)发布预征地公告之日起违反规定抢栽、抢种的林木、花卉、果树等作物不予登记。
第十六条 附属设施登记
(一)符合以下条件的予以登记:
1.房屋内外装饰;
2.与房屋相连的前、后、左、右堡坎(含石、砖);
3.院坝(石、砖、三合土、土院坝);
4.围墙(砖、石围墙)、大门;
5.室内特殊装修;
6.室内外地下水管或明沟、暗沟、粪池;
7.其他应登记的不可移动房屋附属设施。
(二)下列情形不予登记:
1.可移动的附属设施;
2.室内电线;
3.其它不予登记的情形。

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贾昆明

资深征收拆迁律师

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